A ház nagyobb lett az évek alatt. A papírok is követték?
Beépített terasz, hozzáépített szoba, garázs, melléképület – egy ingatlan eladásánál komoly problémát okozhat, ha a valóság és a nyilvántartások már nem ugyanazt mutatják.
Egy családi ház ritkán marad évtizedeken keresztül pontosan olyan, amilyennek eredetileg megépítették. A tulajdonosok bővítik, korszerűsítik, a nyitott teraszból télikert lesz, hozzáépül egy szoba, elkészül a garázs vagy egy új melléképület.
Az eladáskor azonban felmerül egy fontos kérdés: a papírok is követték a változásokat?
Ez azért különösen fontos, mert egy eltérés sokszor nem akkor derül ki, amikor az eladó meghirdeti az ingatlant, hanem jóval később – akár akkor, amikor már van vevő, megtörtént az alku, létrejött az adásvételi szerződés, és a vevő bankja megkezdi a finanszírozás vizsgálatát.
Ilyenkor egy korábban jelentéktelennek tűnő eltérés hirtelen az egész ügyletet veszélyeztetheti.
Nem ugyanaz a valós állapot és az ingatlan-nyilvántartási állapot
Egy ingatlan értékesítésénél nem elegendő kizárólag azt megvizsgálni, hogy ki szerepel tulajdonosként a tulajdoni lapon, illetve milyen terhek vannak bejegyezve.
Családi háznál érdemes azt is ellenőrizni, hogy a ténylegesen meglévő épület és az ingatlan nyilvántartott állapota összhangban van-e egymással.
Tipikus helyzet például, amikor:
a házat az évek során kibővítették;
egy korábbi teraszt beépítettek;
új lakószoba készült;
garázst építettek a ház mellé;
melléképület létesült;
az épület alaprajza jelentősen megváltozott;
vagy olyan épületrész található a telken, amely a rendelkezésre álló térképi vagy hatósági adatok alapján nem, illetve nem ugyanúgy jelenik meg.
Önmagában egy ilyen eltérésből nem következik automatikusan, hogy az ingatlan eladhatatlan.
Azt azonban mindenképpen tisztázni kell, hogy mi az eltérés oka, milyen jogi és építésügyi helyzetről van szó, szükséges-e rendezés, és milyen hatással lehet mindez az adásvételre vagy a vevő finanszírozására.
„Én így vettem húsz éve” – sajnos ez önmagában nem oldja meg a problémát
Eladóként teljesen érthető reakció:
„Én már így vettem az ingatlant.”
Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy a jelenlegi állapot minden szempontból rendezett.
Egy régi bővítésnél előfordulhat, hogy az építkezéshez annak idején megvoltak a szükséges dokumentumok, de a változás átvezetése maradt el. Más esetben már maga a kivitelezés jogi háttere is további vizsgálatot igényelhet.
Ezért nem érdemes pusztán abból kiindulni, hogy az épületrész hosszú ideje áll, vagy hogy korábbi tulajdonos építette.
Miért lehet ebből probléma a vevő bankjánál?
Készpénzes vásárlásnál és banki finanszírozásnál nem feltétlenül ugyanazok a gyakorlati kockázatok.
Lakáshitel esetén a bank számára maga az ingatlan is a finanszírozás egyik alapja, hiszen jellemzően arra jelzálogjog kerül.
A banki értékbecslés során ezért nemcsak az számít, hogy az ingatlan szép-e, jó helyen van-e vagy mennyit kér érte az eladó.
Az értékbecslő a tényleges állapotot is vizsgálja.
Ha ekkor derül ki, hogy a helyszínen látható épület és a rendelkezésre álló nyilvántartási adatok között lényeges eltérés van, annak banktól, az eltérés jellegétől és az adott ügy körülményeitől függően finanszírozási következménye lehet.
És itt kezd igazán veszélyessé válni a helyzet.
Mi történik, ha már foglalót is fizettek?
Tegyük fel, hogy az eladó és a vevő megállapodik.
A vételár 50 millió forint.
A vevő fizet foglalót, a fennmaradó vételár jelentős részét pedig lakáshitelből szeretné teljesíteni.
Ezután érkezik az értékbecslő, és kiderül, hogy az épület tényleges állapota és a nyilvántartások között olyan eltérés van, amelyet a bank problémásnak ítél.
Ekkor már nem egyszerű ingatlanpiaci kérdésről beszélünk.
Felmerülhet többek között:
Teljesíthető-e határidőben a vételár?
Szükséges-e előbb rendezni az ingatlan állapotát?
Mennyi időt vesz ez igénybe?
Hajlandó-e a bank így finanszírozni?
Módosítani kell-e az adásvételi szerződést?
És mi történik a foglalóval, ha a finanszírozás végül meghiúsul?
A válasz mindig az adott ügy körülményeitől és a szerződés tartalmától függ.
Éppen ezért veszélyes ezeket a kérdéseket csak az adásvételi szerződés megkötése után elkezdeni vizsgálni.
A foglaló nem automatikusan „jár vissza”, ha a bank nem ad hitelt
Ez különösen fontos.
Gyakori tévhit, hogy ha a vevő nem kapja meg a szükséges lakáshitelt, akkor a foglaló automatikusan visszajár.
Ez így általánosságban nem igaz.
A finanszírozás meghiúsulásának következményeit az adott szerződés, a meghiúsulás oka és a felek felelősségi körének vizsgálata alapján lehet megítélni.
Ezért hitelből finanszírozott adásvételnél már a szerződés elkészítésekor komolyan kell venni a finanszírozási kockázatokat.
Ha pedig már az értékesítés elején látható, hogy az ingatlan tényleges és nyilvántartott állapota között eltérés lehet, akkor ezt nem célszerű elhallgatni vagy későbbre hagyni.
Mit érdemes ellenőrizni már a hirdetés előtt?
Egy családi ház értékesítésének előkészítésekor ezért nem csak a megfelelő hirdetési ár meghatározását tartom fontosnak.
Érdemes már az elején áttekinteni többek között:
1. Mit mutat a tulajdoni lap?Kik a tulajdonosok, milyen jogok, terhek és egyéb bejegyzések találhatók az ingatlanon?
2. Mi látható a rendelkezésre álló térképi adatokon?A tényleges épület elhelyezkedése és kiterjedése összhangban van-e ezekkel?
3. Történt-e bővítés vagy jelentős átalakítás?Ha igen, mikor és milyen dokumentáció alapján?
4. Van-e garázs, melléképület vagy más utólag létrehozott építmény?
5. Várható-e banki finanszírozás?Ha igen, különösen fontos, hogy a problémás kérdések lehetőleg még az értékbecslés előtt kiderüljenek.
Miért érdemes ezt még az első vevő előtt tisztázni?
Ha a problémát a hirdetés előtt felismerjük, van idő megvizsgálni és – ha szükséges és lehetséges – rendezni.
Ha ugyanez akkor derül ki, amikor:
már van vételi ajánlat,
foglalót fizettek,
fut a banki hitelbírálat,
közeledik a fizetési határidő,
az eladó már lefoglalta a következő ingatlanát,
akkor ugyanaz a probléma sokkal nagyobb kockázatot jelent.
Az ingatlan jogi és műszaki előkészítése ezért nem az adásvételi szerződés napján kezdődik.
Ideális esetben már az értékesítés megkezdése előtt.
Az ingatlanközvetítésnek erről is szólnia kell
Egy ingatlan értékesítése nem merül ki abban, hogy készítünk néhány fényképet, feltöltjük a hirdetést az internetre és várjuk a telefonokat.
Az eladó számára az igazi biztonság az, ha már az értékesítés elején kiderülnek azok a körülmények, amelyek később problémát okozhatnak.
Ez különösen fontos családi házaknál, ahol az évtizedek során gyakoriak a hozzáépítések, átalakítások és melléképületek.
A Duna Housenál ezért az ingatlan értékesítését helyi piaci, finanszírozási és jogi szempontból is igyekszünk egy folyamatként kezelni. Ha a vevő hitelből vásárol, a Credipass bankfüggetlen pénzügyi háttere már korán segíthet a finanszírozási oldal áttekintésében.
Mielőtt meghirdeti, érdemes nemcsak azt megvizsgálni, mennyit ér az ingatlan, hanem azt is, hogy készen áll-e egy biztonságosan végigvihető adásvételre.
Hozzászólások