Végrehajtás alatt álló ingatlan is értékesíthető?
Ha végrehajtási jog került az ingatlanára, vagy már az árverést is kitűzték, könnyű azt gondolni, hogy nincs több lehetőség. Ez azonban nem minden esetben igaz.
Az ingatlan a tulajdoni lapra bejegyzett végrehajtási jog fennállása alatt is eladható. A végrehajtási jog bejegyzése önmagában nem szünteti meg a tulajdonos rendelkezési jogát, ezért az ingatlan tulajdonjoga harmadik személyre átruházható. Ha azonban az adásvétellel egyidejűleg a végrehajtási jogot nem törlik, az továbbra is terheli az ingatlant. A végrehajtási eljárás ilyenkor az új tulajdonossal mint dologi kötelezettel – másként dologi adóssal – szemben is folytatható.
Miért lehet előnyösebb a piaci értékesítés?
Az árverés során az ingatlan akár a piaci értékénél jóval alacsonyabb áron is gazdára találhat. Egy megfelelően előkészített, piaci értékesítés ezzel szemben több előnyt kínálhat:
szélesebb vevői kör érhető el;
az ingatlan reális piaci áron hirdethető meg;
nagyobb esély lehet a tartozások és a végrehajtási költségek rendezésére;
kedvező esetben az eladónál is maradhat összeg a tartozások kifizetése után;
az értékesítés folyamata tervezhetőbbé válhat.
Ez azonban nem egy hagyományos ingatlaneladás. A végrehajtó, a jogosultak, az ingatlanközvetítő és az ügyvéd munkáját össze kell hangolni.
Árverés alatt is eladható az ingatlan?
A végrehajtási törvény alapján az ingatlan árverésen kívül is értékesíthető.
Ennek lehetősége többek között attól függ:
milyen szakaszban van a végrehajtási eljárás;
megkezdődött-e már az árverés;
érkezett-e vételi ajánlat a licitnaplóban;
mekkora a végrehajtási költség és a fennálló követelések összege;
milyen jogok és terhek szerepelnek a tulajdoni lapon;
szükséges-e valamely jogosult hozzájárulása.
Az értékesítéshez ezért minden esetben egyedi jogi vizsgálat szükséges. A terheket nem lehet figyelmen kívül hagyni, és a hagyományos adásvételi szerződés önmagában nem oldja meg a végrehajtási helyzetet.
Miért kell gyorsan cselekedni?
Minél előrébb tart az árverési eljárás, annál kevesebb idő marad:
a dokumentumok beszerzésére;
a tartozások pontos összegének megállapítására;
a jogosultakkal és a végrehajtóval történő egyeztetésre;
megfelelő vevő megtalálására;
a tehermentesítés és a vételárfizetés biztonságos megtervezésére.
A késlekedés csökkentheti a rendelkezésre álló lehetőségeket. Ezért akkor érdemes segítséget kérni, amikor a végrehajtásról, becsérték-közlésről vagy az árverés kitűzéséről szóló első értesítés megérkezik.
Hogyan tudunk segíteni?
A Duna House ingatlanközvetítői tapasztalatát végrehajtási szakjogászi segítséggel egészítjük ki.
1. Az ingatlan helyzetének felmérése
Megvizsgáljuk az ingatlan elhelyezkedését, műszaki állapotát, várható piaci értékét és értékesíthetőségét.
2. A jogi helyzet ellenőrzése
A végrehajtási szakjogász áttekinti:
a tulajdoni lapot;
a bejegyzett végrehajtási jogokat és egyéb terheket;
az árverési hirdetményt;
a végrehajtási eljárás aktuális szakaszát;
a tehermentesítés lehetséges menetét.
3. Értékesítési stratégia készítése
Meghatározzuk azt az árat és értékesítési módszert, amely reális lehet a piacon, miközben figyelembe vesszük a fennálló tartozásokat és a rendelkezésre álló időt.
4. Vevő keresése
Az ingatlant professzionálisan bemutatjuk, meghirdetjük, kezeljük az érdeklődőket, és segítünk megfelelő, fizetőképes vevőt találni.
5. Az adásvétel és a tehermentesítés összehangolása
Az ügyvéd elkészíti a helyzethez igazodó szerződést, és megtervezi:
a vételár biztonságos megfizetését;
a tartozások rendezését;
a végrehajtási jogok és más terhek törlését;
a vevő tulajdonjogának bejegyzését.
Milyen dokumentumokra lehet szükség?
Az első vizsgálathoz érdemes előkészíteni:
a végrehajtótól kapott iratokat;
az árverési hirdetményt, ha már készült;
a tulajdoni lapot, ha rendelkezésre áll;
a követelések és tartozások kimutatását;
az ingatlan alapvető adatait;
a végrehajtó elérhetőségét és az ügyszámot.
Ha valamelyik dokumentum nem áll rendelkezésre, abban is segítünk, hogy pontosan mit és honnan szükséges beszerezni.
Ne várja meg, amíg az árverés lezárja a lehetőségeit!
A végrehajtás vagy a kitűzött árverés nem feltétlenül jelenti azt, hogy az ingatlant már csak árverésen lehet értékesíteni. A megoldás azonban gyorsaságot, pontos helyzetfelmérést és összehangolt szakmai munkát igényel.
Megvizsgáljuk az ingatlan piaci értékesítésének lehetőségét, a végrehajtási szakjogász pedig áttekinti a jogi feltételeket.
A cikk általános tájékoztatás, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A megoldási lehetőségek minden esetben az adott végrehajtási eljárás körülményeitől függenek.
Hozzászólások