Nő az alku, megtorpantak az árak: ki kerül előnybe 2026 őszén?
Eladó ingatlanból több van, vásárlást tervezőből kevesebb – közben a lakásárak sok helyen még mindig magasak. Ez a kettősség teszi különösen érdekessé a 2026 őszi ingatlanpiacot. A Duna House Barométer növekvő alkut és hosszabb értékesítési időt mutat, az ingatlan.com friss adatai pedig bővülő kínálatról és fékeződő drágulásról szólnak. A kérdés most az: ki tudja jobb döntésre váltani a megváltozott helyzetet?
A Duna House 2026. III. negyedéves Barométerét az MNB és a KSH korábbi időszakokra vonatkozó adataival, valamint az ingatlan.com októberi elemzéseivel vetettük össze. A következtetéseket a gyulai és kalocsai otthonkeresők, illetve ingatlaneladók szempontjából értelmezzük.
Három jel, amelyre érdemes figyelni 11%: ennyivel bővült a portál kínálata egy év alatt. [2] 37%: ennyivel csökkent a szeptemberi telefonos érdeklődés éves alapon. [2] 6,5%: ekkora volt az átlagos alku a keleti használt téglalakásoknál. [1]
Több hirdetés versenyez a vevők figyelméért
Az ingatlan.com október 1-jei elemzése szerint szeptember végén közel 150 ezer eladó lakás és ház szerepelt a portál kínálatában, 11%-kal több, mint egy évvel korábban. A szeptemberi telefonos érdeklődések száma ugyanakkor közel 229 ezer volt, 37%-kal elmaradva a tavalyitól. A 2025-ös Otthon Start-roham magas összehasonlítási alapot jelent, de a megkeresések száma a 2024. szeptemberitől is 17%-kal elmaradt. [2]
Ezek portáladatok: a telefonos megkeresés nem azonos egy egyedi vevővel vagy lezárt adásvétellel. A kínálat bővülésével együtt azonban arra utalnak, hogy egy hirdetésnek nagyobb versenyben kell megtalálnia a lehetséges vásárlóját.
A vásárlási szándék is visszafogottabb lett
Az ingatlan.com megbízásából készített Závecz Research-felmérésben a 18–79 évesek 7,3%-a tervezett ingatlanvásárlást a következő egy évben 2026 szeptemberében. Egy évvel korábban ez 10,3% volt. A már értékesítők vagy egy éven belül eladást tervezők aránya eközben 7,9% lett. A három vizsgált felmérésben most először az eladói oldal aránya volt magasabb. [3]
Az alkalmanként 1000 fő online megkérdezésével készült, reprezentatív kutatás szándékokat mér. Nem jelent ugyanennyi tényleges ügyletet, és az eladói meg a vevői szerep össze is kapcsolódhat: sokan a meglévő ingatlanuk eladásából vásárolnak másikat. A gyakorlati következtetés mégis világos: egy eladó számára különösen értékes a konkrét elképzelésekkel és tisztázott finanszírozással érkező érdeklődő.
Élénkebb szeptember, visszafogottabb negyedév
A Duna House becslése szerint szeptemberben országosan 9 385 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez 16,2%-kal több az augusztusinál, ugyanakkor 30,1%-kal kevesebb a 2025. szeptemberi forgalomnál. A havi élénkülés tehát nem jelenti azt, hogy a piac visszatért a tavalyi tempóhoz.
A teljes harmadik negyedévben becslés szerint 26 754 lakóingatlan cserélt gazdát: 6%-kal kevesebb, mint az előző negyedévben, és 22%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál. Az éves összehasonlítást befolyásolja, hogy az Otthon Start Program indulása 2025-ben kiugró forgalmat hozott. A visszaesés azonban a 2024. harmadik negyedévéhez képest is 13%.
A gyakorlati tanulság: a megjelenő vevői érdeklődés érték, de érdemes különbséget tenni egy érdeklődés és egy finanszírozható, konkrét vételi ajánlat között.
Megtört az áremelkedés lendülete – a régiók eltérően mozognak
Az országos nominális lakásárindex a második negyedévi 464 pontról 462 pontra mérséklődött. Éves összehasonlításban még 6%-os drágulást mutat, de ez jóval visszafogottabb a második negyedévben mért 19%-os éves emelkedésnél.
Budapesten a panel- és a téglalakások árindexe egyaránt 2%-kal csökkent negyedéves alapon. Kelet-Magyarországon a panelindex változatlan maradt, a téglalakások indexe viszont 3%-kal nőtt. A különbségek miatt egyetlen országos hírből nem lehet megállapítani egy konkrét lakás vagy családi ház aktuális értékét.
Az ingatlan.com október 7-én közölt szeptemberi indexe országosan havi stagnálást mutatott; Budapesten 0,2%-os havi árcsökkenést. Dél-Alföldön az augusztusi 2,2%-os havi drágulás után szeptemberben már csak 0,1%-os emelkedést mértek. Ez a Gyulát és Kalocsát is magában foglaló régió adata, nem külön városi árindex. [4]
Hogyan lehet egyszerre drágább és lassabb a piac?
Az éves áremelkedés és az aktuális megtorpanás megfér egymás mellett: egy árszint lehet magasabb a tavalyinál akkor is, ha az utóbbi hónapokban már alig változik. A KSH július 31-én megjelent, 2026. I. negyedévi közlése például 8,6%-os éves nominális drágulás mellett 2,5%-os csökkenést mutatott az előző negyedévhez képest. Ezek előzetes, az első negyedévre vonatkozó adatok, nem szeptemberi mérések. [5]
Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése a korábbi lendület másik oldalát is bemutatta: a jegybank becslése szerint 2025 végén a lakásárak országosan 22,5%-kal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet. Ez modellalapú értékelés; nem jelenti azt, hogy minden lakás ennyivel túlárazott. A jelentés a befektetők óvatosabbá válását az alacsony bérbeadási hozamokkal és a növekvő túlértékeltséggel is összefüggésbe hozta. [6]
A különböző indexek eltérő adatforrásból, módszerrel és időszakra készülnek, ezért nem illeszthetők egyetlen számsorba. Az összevetésből számunkra az következik, hogy a korábbi gyors drágulás után a megfizethetőség és a vevők döntési hajlandósága nagyobb súlyt kap.
Nagyobb lett az alku: a hirdetési ár és a vételár távolodhat egymástól
A Barométer szerint a kelet-magyarországi használt téglalakások átlagos alkuja egy év alatt 3,5%-ról 6,5%-ra emelkedett. A nyugat-magyarországi téglalakásoknál 3,4%-ról 7,1%-ra nőtt ez az arány.
Az alku itt a vevővel folytatott tárgyalás során elért további engedményt jelenti. Ettől különbözik a hirdetés időszaka alatt végrehajtott irányár-csökkentés. A kettő összeadása nélkül is látszik: az induló elképzelés és a végül elfogadott ajánlat között lehet érdemi különbség.
Az arány érzékeltetésére: 40 millió forint 6,5%-a 2,6 millió forint. Ez kizárólag szemléltető számítás; a regionális átlag nem automatikusan elérhető kedvezmény, és nem gyulai vagy kalocsai alkuígéret. Egy keresett, megfelelően árazott ingatlannál a tárgyalási mozgástér egészen más lehet.
A hosszabb értékesítési idő a költözés tervezését is befolyásolja
A kelet-magyarországi panellakások átlagos értékesítési ideje a 2025. szeptemberi 69 napról 2026 szeptemberére 96 napra nőtt. A használt téglalakásoknál ugyanez 92 napról 102 napra emelkedett. Ezek a Duna House hálózatában értékesített ingatlanok regionális átlagai.
Aki a jelenlegi otthona eladásából finanszírozná a következőt, annak érdemes az értékesítés várható idejével is számolnia. A két ügylet ütemezése, a birtokbaadás és a finanszírozás összehangolása legalább olyan fontos lehet, mint néhány százalék árkülönbség.
Vásárlóként mire érdemes figyelni?
A nagyobb alku akkor hasznos, ha az ingatlan a teljes költséggel együtt is jó döntés. A vételár mellett a felújítás, a fenntartás és a vásárlás járulékos kiadásai is befolyásolják, mekkora keret vállalható.
Érdemes előre tisztázni a finanszírozási lehetőségeket.
Több hasonló ingatlant összehasonlítani, és a műszaki állapot alapján megfogalmazni az ajánlatot.
Az átgondolt ajánlatnak része lehet a fizetés ütemezése és a birtokbaadás időpontja is.
A legnagyobb engedmény önmagában nem bizonyítja, hogy az adott ingatlan a legjobb választás.
A Barométer szeptemberi vevői adatai szerint vidéken az első lakásukat vásárlók 39%-ot képviseltek. Ez azt jelzi, hogy az otthonteremtési szándék továbbra is meghatározó a hálózat vevői között.
Eladóként hogyan lehet kitűnni a kínálatból?
A lassabb piacon nagyobb súlya van annak, hogy a hirdetés a megfelelő vevőhöz jusson el. Egy első otthonát kereső vásárlónak, egy nagyobb lakásba költöző családnak és egy befektetőnek más szempontokat érdemes bemutatni.
A megfelelő induló árhoz hasonló, ténylegesen értékesített ingatlanok adatai adhatnak támpontot. A világos alaprajz, az igényes fotók, a valós állapotleírás és az elérhető műszaki információk pedig segítik, hogy az érdeklődő el tudja dönteni: érdemes-e személyesen megnéznie az ingatlant.
Ha kevés a megkeresés, érdemes együtt megvizsgálni az árat, a bemutatást és a hirdetés elérését. Ha vannak megtekintések, de nem születik ajánlat, az érdeklődők visszajelzései segíthetnek megérteni, hol akad el a döntés.
Keressük meg az Ön következő lépését
Mondja el, melyik település érdekli, mekkora a kerete, és milyen otthont szeretne. A Duna House Gyula és Kalocsa csapata segít személyre szabott kínálatot összeállítani, és a finanszírozási lehetőségek áttekintésében is támogatást ad.
Eladná ingatlanát? Kérjen helyi összehasonlításon alapuló piaci értékbecslést és értékesítési tervet, hogy a következő döntését konkrét támpontokra építhesse.
Források
Készült: 2026. október 14. Forrás: Duna House Barométer, 183. szám – 2026. III. negyedév és 2026. szeptember. A Duna House-adatokra a cikk számozatlan statisztikai közlései hivatkoznak. A többi adat forrását az alábbi számozás jelöli. A hálózati tranzakciókat, portálmutatókat, felmérési szándékokat és jegybanki becsléseket elkülönítve értelmeztük; a gyakorlati következtetések saját szerkesztői kiegészítések.
Hozzászólások